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52家房企有息负债共超5万亿 万科等高负债房企将承压

  近日,央行召开2019年下半年工作电视会议。

  会议要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

  这是央行三天内两次“点名”房地产。

  高杠杆大型房企成监管重点

  7月底,央行在北京召开的座谈会上,要求各类银行要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放,加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。同时强调加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

  对于高杠杆大型房企为何成为监管重点,某十强房企高管在接受《国际金融报》记者采访时直言,因为大型房企涉及业主、供应商、金融机构众多,牵一发而动全局,一旦出现重大问题,就可能发展成为系统性风险。因此,高杠杆经营的大型房企,需要适当调整负债率,如果一味地继续追求高杠杆,就有可能在金融紧缩且销售不畅的情况下出现经营困难。

  如果将时间轴放长,可以看到国家发展改革委发布通知收紧海外发债,对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期的中长期海外债务,同时,还需就债务规模、期限等进行备案登记。

  政策调控升级,融资环境收紧,一系列动作背后直指企业高杠杆痛点,也无疑将地产行业的压力进一步放大,再次引发了市场对于这个高度依赖资金行业的融资担忧。

  那么,何种负债水平对于房企而言是一个合理、可控的区间?

  上述高管认为,房企的负债水平高低取决于多方面的因素,例如资产优良的企业负债率可以高一些,现金流充裕的企业负债率可以高一些,资产变现能力强的企业负债率可以高一些。

  其表示,国家发展改革委曾经有一个指导意见,即对于资产负债率高于75%的一般经营性企业的发债要从严审核。因此一般认为,75%是负债率的合理上限。

  以此作为参考指标的话,房企真实的融资情况究竟如何?哪些行走在刀尖上?哪些又相对稳健安全?

  规模房企负债率进一步提升

  据诸葛找房统计,2018年,为了实现企业的快速发展,多数房企继续扩大负债规模,资产负债率普遍有所上升,统计范围内的52家规模房企的资产负债率平均值从2017年77.05%的上升至78.53%,同比提高了1.48个百分点。

规模房企资产负债率情况(数据来源:诸葛找房)

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  负债率最高的为中南建设,其2018年资产负债率为91.7%,相较2017年增加1.17%。值得注意的是,中南建设的负债率已连续两年高居50强房企榜首,也是上榜企业中唯一一家负债率连续两年均达90%以上的房企。

  根据年报,截至2018年底,中南建设负债总额达2161亿元,同比增加572亿元,增幅达36%。且其资产中,存货资产占比高达56%,这也意味着,该公司速冻比率仅为0.44,短期债务压力较为明显。

  事实上,中南建设的债务压力远不止于此。除了自身债务外,其还通过频繁为项目公司担保来进行融资。

  8月2日,中南建设公告称,为两家持股公司淄博锦泉和南通港华的5.3亿元贷款提供担保。本次担保后,中南建设及控股子公司对外担保总金额为609.7亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的350.43%。其中,公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保总金额为91.8亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的52.79%

  事实上,今年以来,中南建设一直在提速担保。

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